Feuille de route
de l’investisseur

Grâce à notre équipe de Conseil en Investissement,
le Cabinet IFNOR peut vous proposer différentes solutions
packagées pour apporter une sécurité supplémentaire à votre famille,
réduire votre impôt sur le revenu, diminuer la pression fiscale sur vos revenus fonciers,
tout en développant votre patrimoine.

Si vous souhaitez obtenir des renseignements complémentaires ou si vous rencontrez une difficulté, le cabinet IFNOR met à votre disposition une adresse mail investisseur@ifnor.fr

Cela est possible en s’appuyant sur différents dispositifs ou lois :

LA LOI BORLOO ET ROBIEN RECENTRÉE.

Les deux principaux dispositifs sont désormais les suivants :

• "Robien recentré" : amortissement (c'est-à-dire déduction fiscale) 50% de l'investissement sans condition de revenus du locataire,
• "Borloo populaire" : amortissement de 50% à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien. Le tout, assorti d'une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à la condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire.

Ces deux dispositifs permettent d’investir en immobilier locatif (depuis le 1er septembre 2006) en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.

Le principe consiste à se porter acquéreur d’un logement neuf, destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans, en respectant un plafond de loyer au m² (et de ressources du locataire en Borloo).

Puis de bénéficier ainsi :

• d’une forte défiscalisation de vos revenus en amortissant de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans (ou 15 ans).
• de la déduction de 100% des intérêts d'emprunt et de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.). En Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% est applicable.
• Tout bien immobilier, situé en France métropolitaine ou dans les 4 départements d'outre-mer, neuf à usage d'habitation loué nu (sans meubles), est éligible.
• Afin d'orienter l'investissement locatif vers les communes qui en ont le plus besoin, le territoire est divisé en quatre zones distinctes

• Paris, petite couronne et deuxième couronne, jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne

• Agglomérations de plus de 250 000 habitants*.
• Grande couronne autour de Paris.
• Quelques agglomérations chères…

• Reste de la zone B, c'est-à-dire Les autres agglomérations deplus de 50 000 habitants.
• Autres zones frontalières ou du littorales chères…

• Reste du territoire.

Les dispositifs Robien et Borloo s'inscrivent dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers, ce dernier permet au bailleur (le propriétaire du bien immobilier) de déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu'il supporte.

Le principal attrait des lois Borloo et Robien réside dans la possibilité, offerte par le législateur, de pratiquer un amortissement, c’est-à-dire de déduire fiscalement chaque année une partie du montant de l'investissement. L'amortissement ne correspond à aucune charge réelle, mais s'impute d'un point de vue fiscal seulement.

L'amortissement se cumule ainsi aux charges réelles et à 100 % des intérêts d'emprunts, l'ensemble vient alors en déduction des loyers, permettant :

• d'une part de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location,
• d'autre part de créer un déficit permettant à l’investisseur en Borloo ou Robien, par diminution de son revenu net imposable, à concurrence de 10 700 € par an, d'obtenir une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition de l'investisseur.

Ci-dessous la réduction d'impôt annuelle maximale (en fonction de la tranche marginale d'imposition ou TMI , c’est-à-dire la tranche dans laquelle est située la partie haute des revenus du propriétaire):

Tranche (TMI)	Réduction d'impôt annuelle maximum
5,5%	589 €
14%	1 498 €
30%	3 210 €
40%	4 280 €

Montant indicatif sur la base d'un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c'est-à-dire ne possédant pas déjà d'autres biens immobiliers déjà en location).

Dans le cas du Borloo populaire, une charge fiscale supplémentaire est admise : il s'agit d'un d'abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. En contrepartie, le propriétaire doit impérativement satisfaire aux plafonds de ressources du locataire.
Ce type d’investissement apporte une réduction d’impôt sur le revenu encore plus importante dès lors qu’il y a existence de revenus fonciers. Il apporte aussi une très forte diminution ou un effacement de la CSG sur les bénéfices fonciers !

LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL LMNP

CHAMP D’APPLICATION
Sont concernés par ce régime les propriétaires bailleurs, qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
• ils ne touchent pas 23000 € de recettes locatives annuelles brutes,
• leurs activités de loueurs en meublés ne représentent pas plus de 50% de leurs revenus.
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.

AVANTAGE FISCAL
• récupération de la TVA (19,6%) ayant grevée le prix d’acquisition,
• imputation des charges sur les revenus de même nature (déductibilité des frais de gestion, des impôts locaux, des frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, travaux d’entretien ou de remise en état…),
• amortissement linéaire du prix du logement (100 % sur 40 ans maximum) et du prix du mobilier (100% sur 10 ans).

CONDITIONS À RESPECTER
• location par bail commercial de 9 ans minimum à un exploitant dans une résidence avec services.

LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL LMP

CHAMP D’APPLICATION
Sont concernés par ce régime, les propriétaires bailleurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés :
• dégageant des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 €,
• ou obtenant au moins 50% de leurs revenus globaux, à partir de
leur activité de loueurs en meublé.
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.

AVANTAGE FISCAL
• récupération de la TVA (19,6%) ayant grevée le prix d’acquisition (sous conditions),
• déductibilité des charges (charges locatives et de copropriété, charges financières liées à
l’acquisition, charges découlant du statut de LMP…), • imputation des déficits d’exploitation sur les revenus globaux,
• exonération d’ISF.

CONDITIONS À RESPECTER
• location par bail commercial de 9 ans minimum à un exploitant dans une résidence avec services,
• inscription au Registre du Commerce et des Sociétés sous lestatut de Loueur en MeubléProfessionnel,
• tenue d’une comptabilité commerciale…

Nous espérons que cette feuille de route, dans un souci perpétuel de transparence, vous a permis d'appréhender certaines règles de l'investissement immobilier. Ainsi nous espérons tisser entre vous et nous un véritable partenariat au service de la gestion de votre patrimoine. Au cas où vous souhaiteriez plus d’informations n’hésitez pas à vous connecter sur notre site www.ifnor.fr ou contacter Monsieur Patrick Boulay : p-boulay@ifnor.fr

Par ailleurs notre cabinet demeure à votre disposition pour tout renseignement lié à la copropriété, à la transaction et à la gérance.

Documentation
Outils pratiques
Liens utiles

Télécharger
       Imprimer